Was Vermieter als Nebenkosten abrechnen dürfen
Zur Ausübung seiner geschäftlichen Tätigkeiten bedarf ein Unternehmer ein ausreichendes Platzangebot. Büro- und Lagerräume in Verbindung mit Produktionsstätten ermöglichen es erst, dass eine unternehmerische Tätigkeit in effizienten Bahnen ablaufen kann. In der Regel werden diese Räume angemietet. Deshalb fallen neben den vereinbarten Mietzahlungen Nebenkosten für u. a. Heizung, Wasser und Strom an.
Doch oft erscheinen auf der Abrechnung nicht umlagefähige Nebenkosten, welche der Vermieter gar nicht auf den Mieter der Räume abwälzen darf. Welche Nebenkosten im Einzelnen umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt.
Definition der Betriebskosten bzw. Nebenkosten
Unter Nebenkosten werden für von Unternehmen angemietete Räume alle Ausgaben verstanden, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung einer vermieteten Immobilie entstehen. Mieter müssen dabei umlagefähige Betriebskosten beachten. Betriebskosten sind solche Kosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen.
Merkmale von Nebenkosten
Die rechtliche Grundlage
Maßgeblich dabei ist § 556, Absatz 2 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieser führt aus, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbaren können, an welchen Betriebskosten der Mieter beteiligt werden kann.
Diese Anforderungen müssen Nebenkosten erfüllen
Das BGB definiert die Anforderungen in drei wichtigen Punkten.
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Der Vermieter darf nur die Kosten umlegen, welche bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Mietvertrag
Die Abrechnung der konkreten Nebenkosten muss im Mietvertrag explizit vereinbart werden.
Bestimmungsgerechter Gebrauch.
Der Vermieter darf nur solche Nebenkosten als umlagefähig betrachten, die für den bestimmungsgerechten Gebrauch notwendig sind.
Die Liste mit umlagefähigen Nebenkosten
Die Betriebskostenverordnung des BGB enthält eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde variabel und richtet sich nach dem Grundsteuermessbetrag des verantwortlichen Finanzamtes. Der Vermieter muss sie innerhalb eines Jahres geltend machen.
Betriebskosten des Fahrstuhls
Dazu zählen die Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, der Pflege und der alle zwei Jahre fälligen Betriebsprüfung. Auch Mieter des Erdgeschosses sind daran beteiligt.
Müllbeseitigung und Straßenreinigung
Unter diesen Punkt fallen die Kosten für die Müllabfuhr, die Betriebskosten des Müllschluckers sowie die Beseitigung von Sperrmüll. Neben der herkömmlichen Straßenreinigung sind auch Ausgaben für winterliche Räum- und Streudienste zu berücksichtigen.
Gebäudereinigung
Umgelegt werden darf die Reinigung von Gemeinschaftsräumen und allen von den Mietern genutzten Gebäudeteilen. Besondere Säuberungen aufgrund von Bauarbeiten jedoch fallen nicht unter diese Regel.
Gartenpflege
Die Pflege gärtnerisch angelegter Grünflächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen sowie die Pflege von Spielplätzen, Zugängen und Zufahrten können umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn für den Mieter kein Nutzungsrecht besteht.
Wäschepflege
Bei Gemeinschaftsräumen mit gemeinschaftlich genutzten Geräten dürfen die Betriebskosten derselben umgelegt werden. Auch wer keinen Nutzen daraus zieht, wird an der Umlage beteiligt.
Beleuchtung
Darunter fallen die Kosten der Beleuchtung des Treppenhauses, Kellers, Dachbodens und alle weiteren gemeinschaftlich genutzter Räume.
Abwasser
Kanal- und Sielgebühren, sowie der Betrieb einer hauseigenen Entwässerungsanlage und der Oberflächenentwässerung gelten als umlagefähig, Reparaturen, Kanalanschlussgebühren und Reinigung bei Verstopfung dagegen nicht.
Versicherungsbeiträge
Es besteht für den Vermieter keine Pflicht eines Abschlusses. Umlagefähig ist die Sach- und Haftpflichtversicherung. Rückzahlungen müssen den Mietern zugutekommen.
Heizung, Wasser & Schornsteinfeger
Heizungs- und Warmwasserkosten werden mindestens zu 50 % vom individuellen Verbrauch abhängig gemacht. Der Rest kann ebenso wie der vollständige Kaltwasserverbrauch auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten für den Schornsteinfeger sind in den Heizungskosten integriert.
Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen
Der Anschluss selbst ist nicht umlagefähig, die Betriebskosten und die TV-Gebühren dagegen schon.
Hausmeisterkosten
Übernimmt der Hauswart Arbeiten, die umlagefähig sind, dürfen diese nicht doppelt berechnet werden.
Diese Kosten dürfen nicht umgelegt werden
Einige Nebenkosten sind explizit ausgenommen von der Umlage.
Verwaltungskosten
Die Kosten für Verwaltungsarbeiten und der Geschäftsführung sind nicht umlagefähig. Unter Umständen kann ein Pauschalbetrag vereinbart werden.
Reparatur- und Instandhaltungskosten
In der Regel sind diese Kosten nicht umlagefähig. Die Vereinbarung eines Pauschalbetrags ist möglich.
Leerstandskosten nicht umlagefähig
Für die Nebenkosten leerstehender Mieteinheiten können die übrigen Mieter der Immobilie nicht herangezogen werden.