Umlagefähige Nebenkosten

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Was Vermieter als Nebenkosten abrechnen dürfen

Umlagefähige Nebenkosten – Was Vermieter als Nebenkosten abrechnen dürfenZur Ausübung seiner geschäftlichen Tätigkeiten bedarf ein Unternehmer ein ausreichendes Platzangebot. Büro- und Lagerräume in Verbindung mit Produktionsstätten ermöglichen es erst, dass eine unternehmerische Tätigkeit in effizienten Bahnen ablaufen kann. In der Regel werden diese Räume angemietet. Deshalb fallen neben den vereinbarten Mietzahlungen Nebenkosten für u. a. Heizung, Wasser und Strom an.

Doch oft erscheinen auf der Abrechnung nicht umlagefähige Nebenkosten, welche der Vermieter gar nicht auf den Mieter der Räume abwälzen darf. Welche Nebenkosten im Einzelnen umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt.

Definition der Betriebskosten bzw. Nebenkosten

Unter Nebenkosten werden für von Unternehmen angemietete Räume alle Ausgaben verstanden, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und die Verwaltung einer vermieteten Immobilie entstehen. Mieter müssen dabei umlagefähige Betriebskosten beachten. Betriebskosten sind solche Kosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen.

Merkmale von Nebenkosten

Betriebskosten kontrollieren und Geld sparen!
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Umlagefähige Betriebskosten haben einen regelmäßigen Charakter. Dabei handelt es sich z. B. um Wartungsarbeiten. Reparaturarbeiten dagegen sind Nebenkosten, die der Vermieter nicht verrechnen darf, treten sie doch in unregelmäßigen Abständen auf.

Die rechtliche Grundlage

Maßgeblich dabei ist § 556, Absatz 2 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieser führt aus, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbaren können, an welchen Betriebskosten der Mieter beteiligt werden kann.

Diese Anforderungen müssen Nebenkosten erfüllen

Das BGB definiert die Anforderungen in drei wichtigen Punkten.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Der Vermieter darf nur die Kosten umlegen, welche bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Mietvertrag

Die Abrechnung der konkreten Nebenkosten muss im Mietvertrag explizit vereinbart werden.

Bestimmungsgerechter Gebrauch.

Der Vermieter darf nur solche Nebenkosten als umlagefähig betrachten, die für den bestimmungsgerechten Gebrauch notwendig sind.

Die Liste mit umlagefähigen Nebenkosten

Die Betriebskostenverordnung des BGB enthält eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde variabel und richtet sich nach dem Grundsteuermessbetrag des verantwortlichen Finanzamtes. Der Vermieter muss sie innerhalb eines Jahres geltend machen.

Betriebskosten des Fahrstuhls

Dazu zählen die Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, der Pflege und der alle zwei Jahre fälligen Betriebsprüfung. Auch Mieter des Erdgeschosses sind daran beteiligt.

Müllbeseitigung und Straßenreinigung

Unter diesen Punkt fallen die Kosten für die Müllabfuhr, die Betriebskosten des Müllschluckers sowie die Beseitigung von Sperrmüll. Neben der herkömmlichen Straßenreinigung sind auch Ausgaben für winterliche Räum- und Streudienste zu berücksichtigen.

Gebäudereinigung

Umgelegt werden darf die Reinigung von Gemeinschaftsräumen und allen von den Mietern genutzten Gebäudeteilen. Besondere Säuberungen aufgrund von Bauarbeiten jedoch fallen nicht unter diese Regel.

Gartenpflege

Die Pflege gärtnerisch angelegter Grünflächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen sowie die Pflege von Spielplätzen, Zugängen und Zufahrten können umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn für den Mieter kein Nutzungsrecht besteht.

Wäschepflege

Bei Gemeinschaftsräumen mit gemeinschaftlich genutzten Geräten dürfen die Betriebskosten derselben umgelegt werden. Auch wer keinen Nutzen daraus zieht, wird an der Umlage beteiligt.

Beleuchtung

Darunter fallen die Kosten der Beleuchtung des Treppenhauses, Kellers, Dachbodens und alle weiteren gemeinschaftlich genutzter Räume.

Abwasser

Kanal- und Sielgebühren, sowie der Betrieb einer hauseigenen Entwässerungsanlage und der Oberflächenentwässerung gelten als umlagefähig, Reparaturen, Kanalanschlussgebühren und Reinigung bei Verstopfung dagegen nicht.

Versicherungsbeiträge

Es besteht für den Vermieter keine Pflicht eines Abschlusses. Umlagefähig ist die Sach- und Haftpflichtversicherung. Rückzahlungen müssen den Mietern zugutekommen.

Heizung, Wasser & Schornsteinfeger

Heizungs- und Warmwasserkosten werden mindestens zu 50 % vom individuellen Verbrauch abhängig gemacht. Der Rest kann ebenso wie der vollständige Kaltwasserverbrauch auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten für den Schornsteinfeger sind in den Heizungskosten integriert.

Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen

Der Anschluss selbst ist nicht umlagefähig, die Betriebskosten und die TV-Gebühren dagegen schon.

Hausmeisterkosten

Übernimmt der Hauswart Arbeiten, die umlagefähig sind, dürfen diese nicht doppelt berechnet werden.

Diese Kosten dürfen nicht umgelegt werden

Einige Nebenkosten sind explizit ausgenommen von der Umlage.

Verwaltungskosten

Die Kosten für Verwaltungsarbeiten und der Geschäftsführung sind nicht umlagefähig. Unter Umständen kann ein Pauschalbetrag vereinbart werden.

Reparatur- und Instandhaltungskosten

In der Regel sind diese Kosten nicht umlagefähig. Die Vereinbarung eines Pauschalbetrags ist möglich.

Leerstandskosten nicht umlagefähig

Für die Nebenkosten leerstehender Mieteinheiten können die übrigen Mieter der Immobilie nicht herangezogen werden.

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