Grundsteuer

Eine der am längsten bestehenden Steuerarten in Deutschland ist die Grundsteuer. Diese Steuer ist eine sogenannte Gemeindesteuer, d.h. sie kommt den einzelnen Gemeinden zugute. Gemäß §1 Abs. 1 GrStG ist die Entscheidung, ob eine Grundsteuer erhoben wird, der Gemeinde vorbehalten. Auch können die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflussen (hierzu siehe unten).

Unterscheiden muss man die jährlich zu entrichtende Grundsteuer von der sog. Grunderwerbsteuer die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien und Grundstücken fällig wird.

Was wird besteuert?

Steuergegenstand der Grundsteuer ist der Grundbesitz im Inland. Das bedeutet, dass die Steuer unabhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit des einzelnen Steuerschuldners erhoben wird. So haben eventuelle Belastungen des Grundstückes (zum Beispiel durch Hypotheken) keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer.

Zum Steuergegenstand gehören gem. § 2 GrStG im Einzelnen:

• land- und forstwirtschaftliche Betriebe
• Betriebsgrundstücke
• private Grundstücke
• Erbbaurechte
• Wohnungs- und Teileigentum
• Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Wer wird besteuert?

Steuerschuldner der Grundsteuer ist gem. § 10 Abs. 1 GrStG derjenige, dem der zu besteuernde Grundbesitz zugerechnet wird. Erwähnenswert in diesem Zusammenhang ist insbesondere, dass die Grundsteuer immer zu Beginn eines Kalenderjahres festgesetzt wird. Für die Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 GrStG sind dabei die Verhältnisse maßgebend, die am Beginn dieses Kalenderjahres vorlagen. Wird ein Grundstück also innerhalb eines Kalenderjahres verkauft, hat der alte Eigentümer trotzdem noch die Grundsteuer für das gesamte laufende Kalenderjahr zu entrichten – schließlich war er zum Jahresbeginn Eigentümer und somit Steuerschuldner.

Zwei Arten der Grundsteuer

Zu unterscheiden sind die Grundsteuer A (agrarisch, d.h. für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und die Grundsteuer B (baulich, d.h. für bebaute und bebaubare Grundstücke). Für diese beiden Arten der Grundsteuer wird jeweils von der Gemeinde ein eigener Hebesatz (nähere Erläuterung siehe unten) festgelegt, der die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflusst.

Steuerbefreiungen

Die §§ 3-8 GrStG regeln gewisse Befreiungen von der Grundsteuer. Ob ein Grundstück von der Grundsteuer befreit ist, hängt ausschließlich von der Nutzungsart dieses Grundbesitzes ab. Die persönlichen Eckdaten eines Steuerschuldners wie Alter, Einkommen oder ähnliches spielen bei der Frage um die Befreiung keine Rolle.

Die Steuerbefreiungen gelten laut GrStG im Einzelnen für:

• Grundbesitz von inländischen Körperschaften des öffentlichen Rechts, den sie im Rahmen ihrer hoheitlichen Aufgaben nutzen
• Grundbesitz, der vom Bundeseisenbahnvermögen für ihre Verwaltungszwecke genutzt wird
• Grundbesitz, der von einer Religionsgesellschaft, die Körperschaft des öffentlichen Rechts ist, für Zwecke der religiösen Unterweisung, der Wissenschaft, des Unterrichts, der Erziehung oder für Zwecke der eigenen Verwaltung genutzt wird. Auch die Dienstwohnungen der Geistlichen sind steuerbefreit.
• Grundbesitz einer gemeinnützigen Körperschaft (z.B. einem Verein) für gemeinnützige und mildtätige Zwecke
• Grundbesitz, soweit er zu Wohnzwecken in engem Zusammenhang mit steuerbegünstigten Zwecken genutzt wird, z.B. Gemeinschaftsunterkünfte von Polizei und Streitkräften, Bereitschaftsunterkünfte in Krankenhäusern, Pflegeheimen, Altenheimen, Kinderheimen und Schülerheimen
• Grundbesitz eines privaten Eigentümers, der im Rahmen öffentlicher Aufgaben genutzt wird, zum Beispiel für Gottesdienste, Friedhöfe und Bestattungsplätze, öffentlicher Verkehr, Flugplätze, fließendem Gewässer oder Talsperren
• Grundbesitz eines privaten Eigentümers, der wissenschaftlichen Zwecken, erzieherischen Zwecken oder Unterrichtszwecken dient
• Grundbesitz, der zum Betrieb eines Krankenhauses genutzt wird

Unmittelbare Verwendung zum steuerbegünstigten Zweck
Wichtig ist in dem Zusammenhang, dass die Steuerbefreiung gem. §7 GrStG nur eintritt, wenn der Grundbesitz unmittelbar für einen der oben genannten steuerbegünstigten Zwecke verwendet wird. Diese unmittelbare Verwendung liegt vor, sobald der Grundbesitz für den jeweiligen Zweck hergerichtet wird.

Eine teilweise Steuerbefreiung des Grundbesitzes ist möglich
Wird lediglich ein abgrenzbarer Teil des Grundstücks für steuerbegünstigte Zwecke genutzt, ist gem. § 8 GrStG auch nur dieser Teil von der Grundsteuer befreit. Liegt dagegen eine teilweise Verwendung für steuerbegünstigte Zwecke in einem nichtabgrenzbaren Bereich des Grundstücks vor, so tritt die Steuerbefreiung nur ein, wenn der steuerbegünstigte Zweck insgesamt überwiegt.

Die Ermittlung der Grundsteuer

Für die Berechnung des Grundsteuerbetrages bedarf es zunächst der Begriffsbestimmungen des Einheitswertes, der Steuermesszahl sowie des Hebesatzes. Diese drei Elemente werden vom Finanzamt jeweils in einem eigenen Bescheid gesondert festgestellt. Da sie die Grundlagenbescheide für den Grundsteuerbescheid darstellen, können sie jeweils mit einem Rechtsbehelf angefochten werde. Auf der Grundlage der in diesen Bescheiden festgelegten Werte wird der Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erlassen.

Einheitswert
Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert eines Grundstücks. Dieser Einheitswert wird vom Finanzamt festgesetzt und berechnet sich nach den Grundlagen des Bewertungsgesetztes (BewG). Die Bewertungsmethoden stehen allerdings bereits seit dem Jahr 2006 auf dem Prüfstand. Geprüft wird, ob die Vorschriften über die Einheitsbewertung mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar sind. Für die Festsetzung der Grundsteuer werden nämlich in den westdeutschen Bundesländern die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 und in den ostdeutschen Bundesländern die Einheitswerte aus dem Jahr 1935 herangezogen.

Steuermesszahl
Um zum Betrag der Grundsteuer zu gelangen, wird auf diesen Einheitswert eine Steuermesszahl angewendet. Die Steuermesszahl beträgt:

• für Land- und Forstwirtschaft 6‰
• für Einfamilienhäuser bis zu einem Wert von EUR 38.346,89 2,6‰, für den darüber hinausgehenden Wert 3,5‰
• für Zweifamilienhäuser 3,1‰
• und für alle anderen Grundstücke 3,5‰

Hebesatz
Nach der Multiplikation des Einheitswertes mit der Steuermesszahl wird der daraus resultierende Wert mit einem Hebesatz vervielfacht. Dieser Hebesatz wird von den einzelnen Gemeinden festgelegt. Dies hat zur Folge hat, dass die Höhe der Grundsteuer in verschiedenen Gemeinden für den gleichen Einheitswert unterschiedlich ausfallen kann.

Beispiel zur Berechnung des Grundsteuerbetrags:
Das Finanzamt hat für ein Grundstück, das mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist, einen Einheitswert in Höhe von EUR 100.000,00 festgesetzt. Dieses Grundstück liegt in Lingen (Niedersachsen), wo ein Hebesatz für die Grundsteuer B von 320% gilt. Die Grundsteuer B errechnet sich wie folgt:

EUR 100.000,00 x 3,1‰ x 320% = EUR 992,00