Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer, Bescheid vom FinanzamtImmer dann, wenn in ein Grundstück (mit oder ohne Immobilie) investiert wird, fällt die Grunderwerbsteuer an. Sie fließt direkt in die Kassen der Bundesländer und sichert eine wesentliche Einnahmequelle im jeweiligen Länderhaushalt.

Die gesetzlichen Grundlagen zur Grunderwerbssteuer regelt zwar der Bund, doch Ausführung und Verwaltung obliegt den Bundesländern.

Seit dem 01.09.2006 dürfen die Bundesländer den bis dahin bundeseinheitlichen Steuersatz, wonach sich die Höhe der Grunderwerbsteuer am Ende berechnet, selbst festlegen. Davon machen die Länder seit 2007 fleißig Gebrauch, mittlerweile variiert der Steuersatz zwischen 4,5% und 5,5% je nach Bundesland. Einige Bundesländer werden den Steuersatz ab 2014 auf 6,0% bzw. 6,5% weiter erhöhen.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich sind alle zum Grundstück gehörenden Komponenten wie Grund und Boden, Immobilie (Haus, Produktionshallen, Schuppen, Garagen) sowie fest installierte Bauteile (Brunnen, Klärgruben) der Grunderwerbssteuer zu unterwerfen.

Der dafür ausgehandelte und im notariellen Kaufvertrag festgelegte Kaufpreis ist dann die Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Beispiel:
Der Kaufpreis eines Grundstücks inklusive aller Grundstückteile beträgt 200.000,-- Euro
Der Steuersatz beträgt 5,5 %
Die Grunderwerbsteuer für das Grundstück beträgt somit 11.000,-- Euro

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

In Deutschland ist es üblich, dass die Grunderwerbsteuer vom Erwerber des Grundstücks gezahlt wird. Das heißt jedoch nicht, dass dieser Modus automatisch greift.

Es handelt sich hierbei lediglich um gelebte Praxis, am Ende entscheiden ausschließlich die Vertragsverhandlung und ein entsprechender Passus im notariellen Kaufvertrag über die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer.

Für das Finanzamt spielt diese (innervertragliche) Regelung allerdings nur eine untergeordnete Rolle. Nach dem Grunderwerbssteuergesetz entsteht die Grunderwerbsteuer immer dann, wenn ein rechtsverbindliches Geschäft über den Verkauf eines Grundstücks getätigt wird. Steuerschuldner sind nach dem Gesetz beide Parteien.

Das Finanzamt wird zwar immer erst dem laut Kaufvertrag zur Zahlung Verpflichteten einen Grunderwerbsteuerbescheid zusenden. Kann der aber nicht zahlen, erhält die andere Partei des Kaufvertrages die Zahlungsaufforderung. Die Vereinbarung im Kaufvertrag greift aus Sicht des Finanzamts nur im Innenverhältnis und muss im Zweifelsfall privatrechtlich durchgesetzt werden.

Zu beachten ist ebenfalls, dass die Grunderwerbsteuer sehr kurzfristig zu begleichen ist. Der Notar gibt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages eine Mitteilung an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt erstellt den Grunderwerbsteuerbescheid, der dem Zahlungspflichtigen zugesandt wird. Nach Erhalt des Bescheides verbleibt in der Regel ein Monat, bis die Steuer beim Finanzamt eingegangen sein muss.

Die Grunderwerbssteuer ist also ein wichtiger Baustein der Finanzierung und sollte unbedingt vor Unterzeichnung des Kaufvertrages zur Verfügung stehen.

Sparen bei der Grunderwerbssteuer

Sparen bei der GrunderwerbssteuerZu oft wird die Grunderwerbssteuer als notwendiges Übel betrachtet und dabei bleiben dann Überlegungen zur geschickteren Kaufvertragsgestaltung auf der Strecke. Ebenso häufig verlassen sich die Vertragsparteien auf die Geschicke des Notars, der in vielen Fällen kein Steuerberater ist.

Ohnehin ist der Steuerberater die optimale Informationsquelle vor Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie, insbesondere wenn es sich um einen betrieblichen Erwerb und eine zukünftige betriebliche Nutzung handelt.

Als Anregung zu Gestaltungsoptionen, die mit dem Steuerberater diskutiert werden sollten, können folgende Überlegungen dienen:

1. Grunderwerbsteuer nur für Grundstück

Wird ein Grundstück inklusive Immobilie erworben, sollte im Vorfeld eine Bestandsaufnahme der Gebäudeausstattung durchgeführt werden. Befinden sich beispielsweise Maschinen (Produktion) oder Büroausstattung oder eine Einbauküche im Gebäude, sollte dafür ein realistischer Zeitwert berechnet werden. Dieser berechnete Wert (anteiliger Kaufpreis) wird im notariellen Kaufvertrag vom verhandelten Gesamtpreis abgezogen.

Beispiel:
Der Gesamtpreis für das Objekt beträgt 200.000,-- Euro
Ermittelter anteiliger Zeitwert für eine Produktionsmaschine 5000,-- Euro
Ermittelter anteiliger Zeitwert für die Büroausstattung 3000,-- Euro
Ermittelter anteiliger Zeitwert für eine Einbauküche 2000,-- Euro
Der Kaufpreis beträgt für das Grundstück somit 190.000,-- Euro

Bei einem Steuersatz von 5,5% beträgt die Grunderwerbssteuer 10.450,-- Euro

Zu beachten sind dabei zwei Punkte:

  1. Die ermittelten Zeitwerte sollten sich im realistischen Rahmen bewegen. Das Finanzamt kann im Zweifelsfall auf Nachweise drängen oder sich im Rahmen eines Vor-Ort-Termins von der Wertigkeit der Gegenstände ein eigenes Bild machen.
  2. Es darf sich nur um Gegenstände handeln, die eine eigenständige Funktion haben und somit nicht der Funktion des Gebäudes dienen, bzw. nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Eine Heizungsanlage darf beispielsweise nicht als eigenständige Ausstattung vom Gesamtpreis abgezogen werden. Sie gehört als funktionaler Bestandteil zum Gebäude und somit auch zum Kaufpreis für das Grundstück.

2. Separate Vereinbarung mit Makler

Wird das Objekt über einen Makler erworben, möchte der häufig einen Passus im notariellen Kaufvertrag zur Sicherung seines Anspruchs verankert haben. Das ist zwar perfekt für den Makler, kann für den Käufer, bzw. für den zur Zahlung der Grunderwerbsteuer Verpflichteten einen gravierenden Nachteil mit sich bringen: Regelmäßig stellen die Finanzämter die Maklerprovision in solchen Fällen als Kaufpreisbestandteil dar, was dazu führt, dass auch auf die Maklerprovision Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.

Besser ist es, mit dem Makler eine separate Vereinbarung zu treffen, in der sein Anspruch anerkannt wird. Nur in seltenen Fällen haben die Makler damit ein Problem.

3. Grundstücke ohne Gebäude

Wird ein Grundstück ohne Gebäude gekauft, unterliegt auch nur das Grundstück der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist zu beachten, dass: Falls das Grundstück von bspw. einem Bauträger erworben wird, der darauf anschließend eine Immobilie errichtet, dass Finanzamt Gestaltungsmissbrauch unterstellt. Es geht davon aus, dass die ursprüngliche Absicht war, ein „Gesamtpaket“ zu erwerben. In der Konsequenz wird das Finanzamt den Verkehrswert der zu errichtenden Immobilie zur Grunderwerbsteuer nachveranlagen.

Besser ist es, das Grundstück von einem unbeteiligten Dritten zu erwerben. Der getrennte
Erwerb zwischen Grundstück und zu errichtender Immobilie spart oft einige tausend Euro Grunderwerbsteuer.

Betriebswirtschaftliche Betrachtung der Grunderwerbsteuer

Der Kaufpreis für den Erwerb eines Grundstücks für die betriebliche Nutzung kann in der Folgezeit als sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) von den jährlichen Betriebseinnahmen abgezogen werden. Das gilt auch für die Nebenkosten, die beim Grundstückskauf entstehen, also auch für die Grunderwerbssteuer.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass solche Nebenkosten als „Anschaffungsnebenkosten“ zu behandeln sind und nicht eigenständig sondern in der Gesamtheit mit dem Kaufpreis als Bemessungsgrundlage zur AfA anzusetzen sind.

Beispiel:
Der Kaufpreis des Grundstücks beträgt 200.000,-- Euro
Die Nebenkosten für den Makler betragen 10.000,-- Euro
Die Nebenkosten für den Notar betragen 3.000,-- Euro
Die Nebenkosten für die Grunderwerbsteuer betragen 11.000,-- Euro
Die Bemessungsgrundlage für die jährliche AfA beträgt somit 224.000,-- Euro

Die Kosten für die Grunderwerbssteuer schlagen sich also nicht sofort betriebswirtschaftlich nieder, sondern reduzieren den steuerlichen Gewinn in gleichmäßen Beträgen über die Dauer der Nutzung und damit der Abschreibung der Immobilie.

Unterscheiden ist die Grunderwerbssteuer übrigens von der jährlich zu entrichtenden Grundsteuer an die Gemeinde. Auch zur Grundsteuer finden Sie in unserem Lexikonen einen informativen Eintrag.

Quellen:
http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/BJNR017770982.html
http://de.wikipedia.org/wiki/Grunderwerbsteuer_%28Deutschland%29



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